Inwestycje Brownfield

Inwestycje realizowane poprzez projekty typu brownfield mogą być szybsze i angażować zasoby inwestora w dużo mniejszym stopniu zarówno w przypadku kapitału i personelu, jak i szerokiego zakresu obowiązków przejętych przez dewelopera. Następujące trzy formy inwestycji typu brownfield mogą być wyróżnione jako najczęstsze:

 

Leasing istniejącego obiektu

Build to Suit (BTS)

Przebudowa Brownfield

Własność nieruchomości:

Deweloper

Deweloper / Inwestor

Inwestor

Prawa do nieruchomości:

Najemca

Najemca / Nabywca

Nabywca

Czas trwania:

3 – 10 lat

7 – 15 lat

Nie dotyczy (nieograniczony)

Zakres dostosowania:

Niski (wyposażony)

Duży

Średni (z istniejącymi głównymi strukturami budynku)

Czas potrzebny do rozpoczęcia działalności:

Max. 3 miesiące

Min. 9 miesięcy

6 – 12 miesięcy

 

Leasing istniejącego obiektu

Wrocławski rynek nowoczesnych magazynów i obiektów przeznaczonych do lekkiej produkcji jest dobrze rozwinięty i obecnie liczy ponad 700 tys. m2 ze współczynnikiem pustostanów na poziomie 7,5% (stan na grudzień 2012). W powyższej liczbie zawierają się również obiekty A-klasy oferowane przez globalnych i lokalnych deweloperów.

Inwestycje typu brownfield realizowane przez leasing pozwalają na rozpoczęcie działalności znacznie szybciej, niż w przypadku inwestycji typu greenfield, ale oferują jedynie ograniczone możliwości dostosowania do potrzeb. W większości przypadków minimalny termin wynajmu obejmuje okres 3 lat. Niektórzy deweloperzy pozwalają na skrócenie okresu wynajmu od 6 miesięcy do 3 lat. Jednakże sytuacja ta tyczy się w większej mierze magazynów, niż wyposażonych fabryk.

Standardowe opłaty za wynajem bazują na modelu triple net i zawierają następujące pozycje:

  • Czynsz miesięczny – od 2,5 do 3,5 EUR za metr kwadratowy miesięcznie;
  • Koszty operacyjne – od 0,7 do 1 EUR za metr kwadratowy miesięcznie;
  • Koszty bezpośrednie – zależne od zużycia energii, gazu, wody, itd.;
  • Opłata za zarządzanie – od 2% do 4% wartości miesięcznego czynszu;

Z wyjątkiem istniejących już budynków, niektórzy deweloperzy oferują również możliwość wynajmowania obiektów na zasadach pre-let, gdzie wszystkie procedury i pozwolenia administracyjne zostały uzyskane i budowa rozpoczyna się zaraz po podpisaniu wstępnej umowy najmu.  W takich przypadkach minimalny okres wynajmu wynosi 5 lat , a budynek jest oddawany do użytku w ciągu 7 – 9 miesięcy. Model pre-let umożliwia jedynie ograniczony zakres dostosowania, znacznie węższy niż w przypadku projektów BTS.

Sprawdź naszą Mapę lokalizacji, aby znaleźć dostępne oferty dla inwestycji brownfield w rejonie Wrocławia.

 

Build to Suit (BTS)

BTS to niestandardowy magazyn lub budynek przemysłowy zbudowany przez wyspecjalizowanych deweloperów dla inwestora, zgodnie z jego unikalnymi potrzebami. Po tym jak strony uzgodnią wymagania jakie muszą być spełnione i umowa BTS zostanie podpisana, deweloper musi dostarczyć inwestycję i pokryć wszystkie koszty budowy, a inwestor jest zobowiązany do wynajmowania budynku przez określony okres, który zwykle trwa od 7 do 15 lat.

Rozwiązania BTS są oferowane zarówno przez międzynarodowych, jak i lokalnych deweloperów i mogą być przeprowadzane na nieruchomościach należących zarówno do dewelopera, jak i do inwestora.

Umowy BTS staja się coraz bardziej popularne w ostatnich latach jako pozyskiwanie finansowania inwestycji greenfield, a także stają się coraz bardziej skomplikowane i kosztowne. Z drugiej strony, umowy BTS pozwalają deweloperom na oferowanie bardziej dopasowanych rozwiązań, jednocześnie redukując ryzyko dzięki zabezpieczonemu kontraktowi na długoterminowy wynajem podpisanemu jeszcze przed zakończeniem budowy.

Jeśli chcą Państwo otrzymać więcej informacji dotyczących umów i możliwości związanych z BTS we Wrocławiu, prosimy o kontakt z naszym zespołem lub partnerem strategicznym – Jones Lang Lasalle.

 

Modernizacja Brownfield

Inwestycje typu brownfield realizowane poprzez nabywanie istniejących już budynków przemysłowych i przebudowę ich jest często szansą na zdobycie obiektu po znacząco niższym koszcie (aktywa trwałe), szybsze rozpoczęcie działalności (SOP), niż w przypadku inwestycji typu greenfield lub założenie działalności w rozwiniętym już regionie przemysłowym.

Potencjalne modernizacje brownfield mogą być realizowane zarówno na bardzo nowoczesnych budynkach, które wymagają jedynie niewielkich prac dostosowawczych, jak i na 30-40-letnich obiektach, które potrzebują znaczącej przebudowy. Jednakże należy zauważyć, że w wielu przypadkach, gdzie główna struktura budynku pozostaje nienaruszona, projekt przebudowy może być ukończony szybciej (od 6 do 9 miesięcy) i przy niższym koszcie (nawet o 20-30%) niż projekty greenfield.

Projekty modernizacyjne muszą być zgodne z przepisami prawa budowlanego (sprawdź Projektowanie i budowa). Jednak znacząca część robót może być rozpoczęta przy użyciu uproszczonych procedur i projektów.

Z drugiej strony zakup istniejącego obiektu przemysłowego, w szczególności w przypadku aktywów trwałych, wymaga większego skupienia się na aspektach prawnych, aby zabezpieczyć się przed wszelkimi ryzykami prawnymi, podatkowymi i właścicielskimi przed zakupem nieruchomości.

Proszę sprawdzić naszą Bazę lokalizacji, aby znaleźć dostępne oferty brownfield w okolicach Wrocławia.

 

Jak możemy Państwu pomóc:

  • Dodatkowe informacje – aby uzyskać dodatkowe informacje dotyczące procesu inwestycyjnego i wymaganych dokumentów proszę pobrać naszą broszurę Doing Business in Poland.
  • Badanie lokalizacji – Jeśli są Państwo zainteresowani sprawdzeniem innych lokalizacji we Wrocławiu, które nie zostały przedstawione w naszej bazie danych, prosimy o kontakt z zespołem Invest in Wrocław.
  • Raporty rynkowe – najnowsze raporty dotyczące rynku nieruchomość są dostępne w zakładce Publikacje.
  • Architekci / biura projektowe i generalni wykonawcy – zespół Invest in Wrocław jest w stanie zapewnić Państwu dane kontaktowe do lokalnych architektów, biur projektowych i firm budowlanych. Prosimy o kontakt w celu uzyskania szczegółowych informacji.
  • Ułatwienie procedur i wsparcie – zespół Invest in Wrocław jest gotowy pomóc Państwu w uzyskaniu wszelkich pozwoleń i decyzji. Prosimy o kontakt w celu uzyskania wsparcia.
  • Przejęcie majątku trwałego – prosimy o kontakt w sprawie dodatkowych informacji, badań lub wsparcia.