Proces inwestycyjny

Planowanie i organizowanie inwestycji bezpośredniej jest złożonym procesem, na który składa się szeroki zakres czynności, do których należy m.in.:

 

Fazy inwestycji

Linia

Analiza lokalizacjiANALIZA I WYBÓR LOKALIZACJI

Wybór lokalizacji inwestycji wpływa na około 80% kosztów związanych z samą inwestycją, jak i dalszą działalnością przedsiębiorstwa (włączając w to koszty rozwoju, transportu, płac pracowników, podatków oraz energii). Stąd wybór odpowiedniej lokalizacji inwestycji należy do kluczowych decyzji, jakie podejmuje Inwestor na etapie jej planowania. Na początek Inwestor staje przed wyborem pomiędzy inwestycją typu greenfield, a inwestycją typu brownfield. Decyzja ta determinuje podstawowy zakres możliwych korzyści związanych z daną lokalizacją.

Poniżej przedstawiamy krótki spis głównych czynników lokalizacji, które należy brać pod uwagę podczas procesu inwestycyjnego.

  • greenfield lub brownfield (w przypadku projektów przemysłowych/logistycznych);
  • gpecyfikacja techniczna oraz zalety budynku (w przypadku inwestycji brownfield i projektów dotyczących usług);
  • inwestycja na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej lub poza nią;
  • odległość, jakość i czas transportu do kluczowych klientów i innych ważnych ośrodków;
  • koszty pracy, dostępność i jakość pożądanych pracowników umysłowych i fizycznych;
  • infrastruktura i koszty rozwoju (wszystkie media, drogi, możliwości dostępu i rozszerzenia);
  • dostępność pożądanych komponentów, dostawców i usług;
  • odpowiednie kontakty z lokalnymi władzami.

PlanowaniePLANOWANIE INWESTYCJI

Ramy prawne                         

Podstawowymi aktami prawnymi normującymi zasady dotyczące planowania, projektowania i realizacji obiektów budowlanych w Polsce są:

  • Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
  • Prawo budowlane;
  • Ustawa o ochronie środowiska.

Zaangażowane władze

Obowiązki związane z procesem planowania, projektowania i budowy są podzielone pomiędzy kilka urzędów i organów administracyjnych, z których największą i najważniejszą rolę odgrywają:

  • Gmina – odpowiedzialna m.in. za planowanie przestrzenne, podział nieruchomości oraz decyzje dotyczące oddziaływania inwestycji na środowisko.
  • Starosta – odpowiedzialny za wydawanie pozwoleń na budowę oraz nadzór nad powiatowymi inspektorami nadzoru budowlanego, którzy wydają pozwolenia na użytkowanie.

Pozostałe organy władz, które biorą udział w procesie wydawania zezwoleń, decyzji i uzgodnień projektu są zlokalizowane lokalnie lub regionalnie.

Planowanie przestrzenne

W procesie planowania i projektowania inwestycji najważniejszym aktem prawa (w tym przypadku miejscowego) jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego który określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenów nim objętych. Ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego determinują sposób wykorzystania danej oraz wpływają na proces projektowania inwestycji

Nie wszystkie nieruchomości w Polsce objęte są obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku Inwestor, aby móc zrealizować swoją inwestycje musi wystąpić do władz miasta lub gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Inwestor musi liczyć się z wydłużeniem procesu inwestycyjnego o czas potrzebny na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzja środowiskowa

  • Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę Inwestor jest zobowiązany, w określonych w ustawie o ochronie środowiska przypadkach, przeprowadzić ocenę oddziaływania na środowisko (OOŚ) dla planowanej inwestycji.
  • Celem tego procesu jest określenie powiązanych ryzyk środowiskowych na etapach planowania inwestycji, jej budowy i funkcjonowania oraz minimalizowanie negatywnego wpływu na środowisko.
  • Proces OOŚ kończy się otrzymaniem decyzji środowiskowej.

Pozwolenie na budowę

  • Pozwolenie na budowę jest wymagane w przypadku budowy, przebudowy, rozbiórki lub zmian w użytkowaniu obiektu budowlanego.
  • Jest udzielane, gdy przedłożony projekt budowlany jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, prawem budowlanym oraz innymi mającymi zastosowanie przepisami odrębnymi.
  • Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę musi zostać złożony dla większości inwestycji we właściwym terytorialnie starostwie powiatowym.
  • Pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata od dnia kiedy zostało wydane i uprawomocnione.

Wydawanie decyzji

NABYCIE NIERUCHOMOŚCI

Prawa do nieruchomości nabytej na cele inwestycyjne mogą zostać ustanowione w następujących formach:

  • Własność;
  • Użytkowanie wieczyste;
  • Inne prawa, takie jak służebność, najem lub dzierżawa.

Własność jest podstawowym prawem do nieruchomości i zapewnia właścicielowi możliwość pełnego jej użytkowania. Jest prawnie chroniona przed wszelkimi działaniami stron trzecich godzącymi w właściciela. Własność nie jest ograniczona czasowo.

Użytkowanie wieczyste jest ustanowione dla gruntów będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Wieczysty użytkownik może użytkować grunt w takim samym zakresie jak właściciel, a cel wykorzystania gruntu jest zdefiniowany w umowie nabycia prawa użytkowania wieczystego.

Obraz26

Przejęcie nieruchomości przez podmiot zagraniczny

Gdy 1 maja 2004 roku Polska stała się członkiem Unii Europejskiej i tym samym dołączyła do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, procedury dotyczące nabywania nieruchomości zostały zmienione na bardziej korzystne dla obcokrajowców zainteresowanych inwestowaniem w Polsce.

Jednakże, pewne obowiązujące przepisy polskiego prawa zawarte w ustawie z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nadal stanowią, że cudzoziemcy, których siedziba jest zarejestrowana poza Europejskim Obszarem Gospodarczym (EOG), chcący nabyć nieruchomość na terenie Polski muszą uzyskać zgodę Ministra Spraw Wewnętrznych.

Jeżeli osoba prawna lub fizyczna, nie jest rezydentem EOG, a zarejestrowała spółkę (lub spółkę córkę) w obszarze EOG wówczas podmiot zarejestrowany w EOG jest zwolniony z obowiązku uzyskania pozwolenia na nabycie nieruchomości.

Realizacja InwestycjiREALIZACJA INWESTYCJI

Zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem przystąpienie do realizacji inwestycji może nastąpić dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub po zgłoszeniu budowy właściwemu organowi.

Poniżej najważniejsze czynności, do których zobowiązany jest inwestor na etapie realizacji inwestycji:

  • Zawarcie umowy z wykonawcą robót budowlanych,
  • Przekazanie terenu budowy wykonawcy,
  • Zapewnienie nadzoru inwestorskiego oraz nadzoru autorskiego nad realizacją,
  • Realizacja inwestycji zgodnie z Projektem budowlanym.
  • Nadzór nad realizacją inwestycji pod względem czasu, budżetu i jakości,
  • Optymalizacja i Efektywne zarządzanie harmonogramem inwestycji,
  • Minimalizacja i robót dodatkowych,
  • Odbiory częściowe robót zanikających,
  • Nadzór i weryfikacja dokumentów dopuszczeniowych dla używanych materiałów i wyrobów budowlanych.

ZakonczenieZAKOŃCZENIE INWESTYCJI

Ostatnim etapem inwestycji jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, która zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami jest konieczna aby można było rozpocząć użytkowanie obiektu budowlanego. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wydawana jest na wniosek Inwestora przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Dodatkowo niezwykle istotnym elementem jest zakończenie inwestycji z Wykonawcą prac tj

  • Prawidłowe zakończenie robót polegające na wylistowaniu i rozliczeniu wszelkich wad i usterek,
  • Przeprowadzeniu wszelkich testów, rozruchów, pomiarów i badań,
  • Skompletowanie dokumentacji powykonawczej wraz z niezbędnymi dokumentami rozruchowymi oraz szkoleniami,
  • Prawidłowe zgłaszanie wad i usterek w okresie gwarancyjnym,
  • Zakończenie okresu gwarancyjnego i rozliczenie kaucji i gwarancji z wykonawcą.

Jak możemy Państwu pomóc:

  • Architekci / Biura projektowe – zespół Invest in Wrocław jest gotowy zapewnić Państwu dane kontaktowe lokalnych architektów, biur projektowych oraz firm budowlanych. Prosimy o kontakt w sprawie szczegółów.
  • Kontakt z odpowiednimi władzami – Prosimy o kontakt, jeśli potrzebują Państwo danych kontaktowych do władz odpowiednich dla Państwa procesu planowania i budowy.
  • Ułatwienia w procedurach i wsparcie – zespół Invest in Wrocław jest gotowy pomóc Państwu przy uzyskiwaniu wszelkich pozwoleń i decyzji. Prosimy o kontakt w tej sprawie.

Partnerzy strategiczni

Partnerzy merytoryczni

Kontakt

+48 71 78 35 310
+48 71 78 35 311
office@invest-in-wroclaw.pl

Adres

Agencja Rozwoju Aglomeracji Wrocławskiej SA
Plac Solny 14
50-062 Wrocław

Copyright © 2016 Invest in Wroclaw
Realizacja i utrzymanie: Stermedia