Rynek powierzchni biurowych

Wrocław to jedno z najdynamiczniej rozwijających się miast w Polsce. W ciągu ostatniej dekady stał się jednym z największych i najważniejszych ośrodków usług BPO i R&D w kraju. Dobra infrastruktura, bogate zasoby wykwalifikowanej siły roboczej, proaktywna polityka prowadzona przez lokalne władze oraz pozytywne doświadczenia inwestorów stymulują dynamikę wielu sektorów lokalnego rynku, w tym również rynku nieruchomości biurowych.

Pod koniec 2013 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około 512.000 m2, z czego 476.000 m2 przeznaczone było na wynajem. Tym samym stolica Dolnego Śląska pozostaje drugim, po Krakowie, największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce.

Istniejące zasoby nowoczesnych biur we Wrocławiu koncentrują się w trzech wyraźnie zarysowanych ośrodkach; ścisłym centrum miasta i jego okolicach, na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB- obszar na zachodzie Wrocławia ograniczony ulicami Legnicką i Strzegomską) oraz wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB- obszary wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej). Największym skupiskiem biur pozostaje centrum Wrocławia i jego okolice, gdzie zlokalizowanych jest około 35% istniejącej podaży, jednak to tereny poza centrum, w szczególności ZOB i POB, ze względu na większą dostępność gruntów inwestycyjnych charakteryzuje największa dynamika i potencjał rozwoju.

 

Rysunek 1: Główne lokalizacje biurowe we Wrocławiu

 

invest-04

Źródło: Knight Frank

 

W 2013 roku we Wrocławiu ukończono realizację blisko 72.000 m2 nowych biur. W oparciu o harmonogramy budowy obecnie realizowanych inwestycji szacuje się, że w 2014 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu powinny zwiększyć się o kolejne 64.000 m2, natomiast w 2015 roku na rynek może wpłynąć około 19.000 m2 nowych biur.

 

Wykres 1: Roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu

wykres 1 pl

Źródło: Knight Frank

Analiza rynku przeprowadzona przez Knight Frank pozwoliła zidentyfikować kilkanaście projektów biurowych na różnych etapach procesu planowania. Biorąc pod uwagę obecną sytuację na lokalnym rynku biurowym, ogólną koniunkturę gospodarczą oraz ograniczoną dostępność finansowania bankowego, oczekuje się, że tylko najlepiej przygotowane projekty biurowe wejdą w fazę realizacji. W ciągu nadchodzącego półrocza możliwe wydaje się rozpoczęcie budowy ponad 75.000 m2 nowych biur.

Znacząca dynamika nowej podaży obserwowana we Wrocławiu w 2013 roku spowodowała stopniowy wzrost współczynnika pustostanów, który w grudniu 2013 roku wyniósł 12,6%. Wysoka dostępność powierzchni biurowych w stolicy Dolnego Śląska jest konsekwencją oddania do użytkowania nowych projektów biurowych, które w chwili ukończenia nie były jeszcze w pełni wynajęte. Wobec znaczących rozmiarów nowej podaży w budowie z terminem ukończenia w 2014 roku w nadchodzących miesiącach można spodziewać się utrzymania tendencji wzrostowej współczynnika pustostanów. Jednak biorąc pod uwagę fakt, że na obecnym etapie już ponad 30% powierzchni w budowie z terminem ukończenia w 2014 roku zostało wynajęte, wzrost ten będzie niższy aniżeli wynikałoby to z wolumenu podaży w budowie.

 

Wykres 2: Wskaźnik pustostanów we Wrocławiu w ujęciu kwartalnym

wykres 2 pl

Źródło: Knight Frank

W 2013 roku we Wrocławiu podpisano umowy najmu na około 65.000 m2, co w porównaniu z 2012 rokiem stanowi blisko 30% spadek. Mając jednak na uwadze fakt, że 2012 rok był bezprecedensowy jeśli chodzi o ilość podpisanych umów najmu, a wolumen powierzchni wynajętej we wcześniejszych latach nie przekraczał 56.000 m2 rocznie, wynik ten należy uznać za bardzo dobry. Utrzymanie wysokiej aktywności na wrocławskim rynku najmu świadczy o niemalejącym zainteresowaniu inwestorów stolicą Dolnego Śląska jako atrakcyjną lokalizacją biznesową i pozwala formułować optymistyczne prognozy na 2014 rok.

 

Wykres 3: Wolumen transakcji najmu powierzchni biurowych we Wrocławiu

wykres 3 pl

Źródło: Knight Frank

Popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu niezmiennie zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/SSC oraz przez firmy badawcze, jak również przez instytucje finansowe i firmy z branży informatycznej. Według szacunków Knight Frank 37% powierzchni wynajętej w 2013 roku stanowiły nowe umowy, a 33% to umowy typu pre-let. Renegocjacje obejmowały 20% odnotowanego wolumenu umów, natomiast umowy podnajmu i ekspansji- odpowiednio 6% i 4%. W 2013 roku we Wrocławiu zaobserwowano pozytywną absorpcję netto na poziomie ok. 43.000 m2, co oznacza, że stan najmu w stolicy Dolnego Śląska systematycznie zwiększa się, a wolumen powierzchni absorbowanej przez rynek przekracza wolumen nowej podaży.

2013 rok to na lokalnym rynku okres względnej stabilizacji ofertowych stawek czynszów, jednak pod koniec roku dostrzegalna była presja zniżkowa na czynsze efektywne. Czynsze wywoławcze w obiektach klasy A utrzymują się między 13 a 16 EUR/m2/miesiąc, natomiast w budynkach klasy B między 10 a 13,5 EUR/m²/miesiąc. Efektywne stawki czynszu w niektórych budynkach mogą być o 2-3 EUR/m² niższe aniżeli stawki ofertowe. Oczekuje się, że wobec wysokiej dostępności powierzchni biurowych w istniejących budynkach oraz projektach w budowie, elastyczność deweloperów w negocjacjach z potencjalnymi najemcami może wzrosnąć. W konsekwencji poziom efektywnych stawek czynszu w części projektów biurowych może ulec obniżeniu.

Wrocławski rynek biurowy oferuje potencjalnym najemcom bogaty wybór powierzchni na wynajem, zróżnicowanych pod względem kluczowych parametrów. Podobnie jak na pozostałych rynkach, kryteria wyboru nieruchomości przez potencjalnych najemców różnią się w zależności od profilu i skali ich działalności. W większości przypadków główne kryterium wyboru stanowi cena, choć ważna jest również lokalizacja. Coraz większego znaczenia nabierają także nowe elementy, jak nowoczesne rozwiązania technologiczne, sposoby zarządzania, doświadczenie inwestycyjne dewelopera, czy certyfikacja ekologiczna. Najemcy aktywnie współpracują z deweloperami na etapie wykończenia wynajętej powierzchni biurowej tak, żeby nadać jej jak najbardziej optymalne dla swojej specyfiki działalności parametry m.in. odpowiedni podział powierzchni (open space lub inne rozwiązania), preferowane rozlokowanie stanowisk pracy i ich zagęszczenie, umiejscowienie i wyposażenie pomieszczeń socjalnych, itd.

Obecnie najnowocześniejsze obiekty biurowe we Wrocławiu oferują na wynajem powierzchnie biurowe w następującym standardzie:

  • Podnoszone podłogi,
  • Podwieszany sufit,
  • Klimatyzacja i wentylacja,
  • Okablowanie strukturalne,
  • Okablowanie elektryczne,
  • Nowoczesne rozwiązania oświetlenia wewnątrz budynku,
  • BMS,
  • Wykładzina,
  • Ścianki działowe rozlokowane według potrzeb najemcy

W 2012 roku we Wrocławiu ukończono pierwszy w Polsce obiekt, który ma certyfikat środowiskowy LEED na najwyższym platynowym poziomie (Green Towers, Skanska). Obecnie w ślad za prekursorem zielonych technologii podążają kolejni deweloperzy, którzy również starają się o certyfikaty ekologiczne dla realizowanych przez siebie projektów. Zastosowanie przyjaznych środowisku technologii potwierdzone odpowiednim certyfikatem to istotna kwestia nie tylko dla najemców, ale także dla funduszy, które rozważają zakup nieruchomości.

Na zasoby biurowe stolicy Dolnego Śląska składa się kilkanaście budynków biurowych klasy A oraz budynki biurowe klasy B+ i B. Biorąc pod uwagę fakt, że zdecydowana większość powierzchni obecnie w realizacji odpowiadać będzie standardom klasy A, należy oczekiwać, że udział najwyższej jakości powierzchni w całkowitych zasobach Wrocławia będzie systematycznie wzrastać.

 

 

Artykuł przygotowany przez partnera Invest in Wrocław – firmę Knight Frank.

Knight Frank logo_RGB