Powierzchnie biurowe

Z całkowitą podażą powierzchni biurowej wynoszącą 848 000 m2, z czego 797 000 m2 przeznaczonych jest na wynajem, Wrocław jest drugim największym rynkiem regionalnym w Polsce. Rynek rośnie dzięki licznym globalnym firmom oraz prężnym podmiotom lokalnym. Nowe inwestycje są coraz nowocześniejsze i przyjazne ekologii.

OfficeMarket_mapa_PL-01

Główne lokalizacje biznesowe we Wrocławiu

Centrum Lokalizacje Śródmiejskie Zachodnia Dzielnica Biznesu Południowa Oś Biznesu
Powierzchnia całkowita (m2) 193 000 231 400 258 800 61 500
Współczynnik pustostanów (% powierzchni całkowitej) 12.4% 13.4% 11.7% 12.6%
Ceny ofertowe (EUR/m2/miesiąc) 11-15.5 12-15.5 10-13 10-13.5
Powierzchnia w budowie (m2) 6 300 82 300 36 300 30 800

Zwiększająca się powierzchnia biurowa

Podaż nowej powierzchni w roku 2016 osiągnęła bezprecedensowy poziom 141 500 m2 (podczas gdy średnia roczna podaż w latach 2011-2015 około 61 000 m2). Kolejne 166 000 m2 jest w budowie, z czego 95 000 m2 jest zaplanowanych na 2017 r. a 71 000 m2 powinno zostać dostarczonych na rynek w roku 2018.

Rynek kształtowany przez globalnych graczy

Popyt na powierzchnie biurową we Wrocławiu jest kształtowany głównie przez firmy BPO/SSC, finansowe, R&D oraz sektor IT. Według szacunków firmy Knight Frank ponad 36% powierzchni biurowej w mieście jest zajmowana przez podmioty z branży nowoczesnych usług dla biznesu.

Przewidywany wzrost współczynnika pustostanów

Około 106 300 m2 pozostało niewynajętych pod koniec grudnia  2016, co jest równe 12,5% całkowitej powierzchni – wzrost na poziomie 4,5 punktu procentowego w porównaniu z końcem 2015 r. wynika z rekordowego wolumenu oddanej do użytku powierzchni nie skomercjalizowanej przez ukończeniem projektów.


Liczni globalni i polscy deweloperzy

Poprzednio międzynarodowi deweloperzy skupiali się głównie na Warszawie, podczas gdy rynki regionalne jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań czy Łódź były obsługiwane głównie przez deweloperów lokalnych. Obecnie można znaleźć liczne projekty klasy A w każdym z wymienionych miast (łącznie z Wrocławiem).

Silny popyt

W roku 2016 rekordowy wolumen 124 500 m2 został wynajęty we Wrocławiu (dla porównania: średnia wynajmu dla 5ciu lat wynosi 78 900 m2).

Stabilne ceny ofertowe

Ceny ofertowe we Wrocławiu są na zbliżonym poziomie do innych regionalnych miast Polski oraz znacząco niższe w porównaniu do innych rynków europejskich. W IV kwartale 2016 roku czynsze w budynkach biurowych klasy A we Wrocławiu wahały się od 13 EUR do 15,5 EUR za m2 miesięcznie. W przypadku budynków klasy B czynsze oscylowały od 10 EUR do 13 EUR lub od 40 PLN do 55 PLN za m2 miesięcznie.


linia

Wrocławski rynek nieruchomości biurowych w liczbach


1

848 000 m2

Całkowita podaż powierzchni biurowej


289 400 m2

Absorpcja netto 2016


3166 000 m2

Powierzchnie w budowie


412,5%

Wskaźnik pustostanów


WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW WE WROCŁAWIU


Rynek inwestycyjny nabiera rozpędu

  • Dynamiczny rozwój regionalnych rynków powierzchni biurowej i ich potencjał rozwoju znalazły swoje odzwierciedlenie zarówno w liczbie zawartych transakcji jak i w zachowaniu inwestorów.
  • Obecnie stopy kapitalizacji dla projektów biurowych zlokalizowanych poza Warszawą oscylują między 6,25 a 6,50% i oczekiwany jest ich spadek w przeciągu nadchodzących kwartałów.
  • Pod względem umów w sektorze biurowym ponad 66% transakcji w roku 2015 i około 44% w roku 2016 zostało zawartych na rynkach regionalnych.
  • Od roku 2015 zostało sfinalizowane kupno czterech projektów budowlanych we Wrocławiu o wartości przekraczającej 193 mln EUR, co dało miastu druga pozycję wśród miast regionalnych (po Krakowie, gdzie zostało sprzedanych osiem projektów na łączną kwotę 382 mln EUR).


PRZECIĘTNE CENY OFERTOWE POWIERZCHNI BIUROWYCH W WYBRANYCH MIASTACH EUROPY (EUR/M2/MIESIĄC)


ROCZNA ORAZ ŁĄCZNA PODAŻ POWIERZCHNI BIUROWEJ DO WYNAJĘCIA WE WROCŁAWIU

Od czego zacząć wynajem powierzchni biurowej i czy warto skorzystać z usług doradcy?

Znalezienie powierzchni biurowej w dobrej lokalizacji pod przyszłą siedzibę to nie lada wyzwanie dla osób, które niewiele wiedzą na temat specyfiki lokalnego rynku nieruchomości biurowych. Znalezienie odpowiedniej nieruchomości to zaledwie połowa sukcesu, trzeba jeszcze zadbać o korzystne warunki  najmu, co pozwoli w przyszłości uniknąć niepotrzebnych kłopotów i wydatków.

Proces pozyskiwania powierzchni biurowej  składa się z następujących etapów:

 

 

Rekomendowany przez firmę Knight Frank scenariusz procesu poszukiwania powierzchni oraz prowadzenia negocjacji przez potencjalnego Najemcę we Wrocławiu

Uwzględniając przedstawione przez Najemcę zapotrzebowanie na powierzchnię biurową proponujemy – w celu zabezpieczenia wszystkich jego interesów i ryzyk biznesowych – prowadzenie negocjacji zmierzających do podpisania umowy najmu na okres minimum 5 lat z przysługującą Najemcy opcją jej przedłużenia na kolejne 5 lat na warunkach obowiązujących w ostatnim roku najmu. Najemca, aby mógł z niej skorzystać musi zgłosić zamiar skorzystania z niej na 12 miesięcy przed zakończeniem obowiązującej umowy najmu. Dodatkowo proponujemy wprowadzenie do umowy kolejnej opcji jednostronnej i przysługującej Najemcy  dającej mu prawo do rozwiązania umowy najmu po 3 latach jej obowiązywania. Na rynku polskim dosyć często stosowane są tego typu mechanizmy. Opcja ta pozwala Najemcy swobodnie prowadzić działania biznesowe, a w razie potrzeby umożliwi rozwiązanie umowy np. w celu zmiany lokalizacji biura, jeśli dalszy rozwój w wybranej lokalizacji nie będzie możliwy.

Ponadto  proponujemy zawrzeć w umowie klauzulę gwarantującą Najemcy urynkowienie stawek czynszu w dodatkowym okresie najmu po przedłużeniu umowy. Jest to możliwe poprzez wprowadzenie do umowy zapisu o tzw. rewizji stawki czynszowej (rent review). Daje on prawo  porównania stawek w ostatnim roku obowiązywania umowy najmu ze stawkami rynkowymi poprzez zewnętrznego arbitra/ arbitrów powołanego przez strony umowy. Jeśli okaże się, że stawki rynkowe w ostatnim roku obowiązywania umowy były  niższe niż płacone przez Najemcę, to Najemcy  przysługuje  prawo do obniżenia stawek do rynkowego poziomu w kolejnym okresie najmu, na który jest przedłużana umowa. Jeśli natomiast stawki rynkowe były wyższe niż płacone przez Najemcę, to stawki z ostatniego roku obowiązywania umowy pozostaną wiążące dla obydwu stron w przypadku przedłużenia umowy.

Praktyka rynkowa pokazuje, że warto jest poruszać się w procesie najmu powierzchni biurowych z doświadczonym na danym rynku agentem, gdyż Najemca skróci czas przeznaczony na poszukiwanie biura oraz zyska poczucie, że jego interesy będą należycie reprezentowane podczas negocjacji z Właścicielem biurowca.

Artykuł przygotowany przez partnera Invest in Wrocław – firmę Knight Frank.

kf

Partnerzy strategiczni

Partnerzy merytoryczni

Kontakt

+48 71 78 35 310
+48 71 78 35 311
office@invest-in-wroclaw.pl

Adres

Agencja Rozwoju Aglomeracji Wrocławskiej SA
Plac Solny 14
50-062 Wrocław

Copyright © 2016 Invest in Wroclaw
Realizacja i utrzymanie: Stermedia