Powierzchnie biurowe

Całkowite zasoby powierzchni biurowej we Wrocławiu na koniec marca 2018 roku szacowane były na około 942.000 m2, z czego około 875.000 m2 przeznaczone było na wynajem, natomiast 67.000 m2 – na własne potrzeby właścicieli.

OfficeMarket_mapa_PL-01

 

Tym samym stolica Dolnego Śląska pozostaje drugim po Krakowie (1,13 mln m2 nowoczesnych biur) największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce.Około 21% istniejącej podaży powierzchni biurowej we Wrocławiu jest zlokalizowane w historycznym centrum miasta, a kolejne 28% w lokalizacjach okołocentralnych. Pozostała powierzchnia skupia się w Zachodnim Obszarze Biznesu (około 31% całkowitych zasobów) oraz wzdłuż Południowej Osi Biznesu (ok. 7% istniejącej podaży), zaś pozostałe 13% powierzchni znajduje się poza wymienionymi obszarami koncentracji. W pierwszym kwartale 2018 roku we Wrocławiu ukończono 36.600 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej w 3 projektach. Ich charakterystyka została przedstawiona w tabeli poniżej.

Nowa podaż we Wrocławiu (I kw. 2018)

Budynek/Adres Lokalizacja Powierzchnia biurowa (m2) Inwestor/Deweloper
Biurowiec BZ WBK ul. Robotnicza Zachodni Obszar Biznesu 17 000 BZ WBK
West Link ul. Na Ostatnim Groszu Zachodni Obszar Biznesu 13 900 Echo Investment
M5 ul. Michalczyka Strefa okołocentralna 5 700 Kernov Properties

Według danych Knight Frank, na koniec marca 2018 roku na etapie budowy pozostawało około 262.800 m2 powierzchni biurowej w 20 projektach. W centrum miasta powstaje obecnie jeden projekt o powierzchni 19.400 m2. Około 60.900 m2 zlokalizowane jest w trzech projektach w strefie okołocentralnej, kolejne sześć projektów obejmujących około 128.700 m2 znajduje się w Zachodnim Obszarze Biznesu, trzy projekty (24.500 m2) usytuowane są w obrębie Południowej Osi Biznesu, zaś pozostałe 29.300 m2 w siedmiu budynkach powstaje poza wymienionymi obszarami koncentracji. Piętnaście projektów o łącznej powierzchni 134.000 m2 jest planowane do ukończenia w 2018 roku, zaś pozostałe 128.800 m2 w pięciu inwestycjach powinno zostać dostarczone na rynek w 2019 roku.

linia

Wrocławski rynek nieruchomości biurowych w liczbach


1

942 000 m2

Całkowita podaż powierzchni biurowej


3262 800 m2

Powierzchnie w budowie


48,3%

Wskaźnik pustostanów


Wybrane projekty w budowie we Wrocławiu (I kw. 2018)

Budynek/Adres Lokalizacja Data ukończenia Powierzchnia biurowa (m2) Inwestor/Deweloper
Business Garden Wrocław 2 ul. Legnicka Zachodni Obszar Biznesu IV kw. 2019 79 000 Vastint Poland
Sagittarius Business House ul. Sucha Strefa okołocentralna II kw. 2018 28 000 Echo Investment
Retro Office House ul. Piłsudskiego Strefa okołocentralna II kw. 2018 20 900 LC Corp
Nowy Targ ul. Świętego Wita Centrum III kw. 2019 19 400 Skanska Property Poland
Carbon Tower ul. Fabryczna Zachodni Obszar Biznesu I kw. 2019 19 100 Cavatina
Award Business Park ul. Zwycięska Południowa Oś Biznesu II kw. 2018 13 800 Award Business Park
CU Office A ul. Jaworska Zachodni Obszar Biznesu IV kw. 2018 13 000 Grupa Buma REINO Partners
City Forum – City One ul. Traugutta Strefa okołocentralna IV kw. 2018 12 000 Archicom
Diamentum Office ul. Robotnicza Zachodni Obszar Biznesu III kw. 2018 9 200 Cavatina
Wielka 27 ul. Wielka / ul. Powstańców Śląskich Południowa Oś Biznesu I kw. 2019 9 000 i2 Development

Na koniec marca 2018 roku we Wrocławiu zostało zidentyfikowane kilkadziesiąt projektów biurowych na różnych etapach procesu planowania (w tym inwestycje wieloetapowe). Czternaście z nich (166.000 m2) uzyskało pozwolenie na budowę, a rozpoczęcie realizacji sześciu (łącznie około 67.000 m2) jest możliwe w najbliższych miesiącach.

W okresie od stycznia do marca 2018 roku wolumen podpisanych umów najmu wyniósł 24.100 m2, co było o 60% niższym wynikiem w porównaniu z rekordowym analogicznym okresem poprzedniego roku i jednocześnie stanowiło 18% średniego rocznego wolumenu popytu z ostatnich 3 lat. Nowe umowy stanowiły 63% transakcji, umowy pre-let odpowiadały za 27% popytu, renegocjacje stanowiły 8% podpisanych kontraktów zaś ekspansje objęły 2% wynajętej powierzchni.

Wybrane największe transakcje najmu we Wrocławiu (I kw. 2018)

Budynek Najemca Wynajęta powierzchnia biurowa (m2) Typ transakcji
Business Garden 1 Santander Consumer Bank 10 000 Nowa umowa
Nowy Targ Poufny najemca 4 700 Pre-let
Aquarius Business House I OVH 2 350 Nowa umowa
Bema Plaza Nokia 1 700 Renegocjacje
Business Garden 2 Poufny najemca 980 Pre-let
City One Notus Finanse 550 Pre-let

Kwartalny wolumen transakcji najmu powierzchni biurowej we Wrocławiu w latach 2013 – I kw. 2018.


Współczynnik pustostanów we Wrocławiu (2013 – I kw. 2018)

 


Na koniec I kw. 2018 roku we Wrocławiu około 78.100 m2 powierzchni pozostawało bez najemcy, co odpowiada współczynnikowi pustostanów na poziomie 8,3% całkowitych zasobów. Oznacza to spadek współczynnika o 1,1 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem, co wynika z dużego udziału nowych umów w istniejących budynkach w całkowitym wolumenie popytu oraz z tego, że nowe powierzchnie dostarczone na rynek były niemal w 100% wynajęte. Niemniej jednak, z uwagi na znaczący poziom nowej podaży, jaka ma zostać dostarczona na rynek do końca roku, w najbliższych kwartałach spodziewany jest niewielki wzrost pustostanów.

W minionym kwartale czynsze ofertowe pozostawały na poziomie zbliżonym do stawek oferowanych w poprzednich okresach. Czynsze wywoławcze w obiektach klasy A kształtowały się między 13 a 15,5 EUR/m2/miesiąc, natomiast w budynkach klasy B między 10 – 13 EUR lub 40-55 PLN/m²/miesiąc. Czynsze efektywne były przeciętnie ok. 15-20% niższe niż oferowane stawki wywoławcze.

Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemców:

  • energia elektryczna, woda, telefony – według zużycia,
  • opłaty eksploatacyjne: 12-19 PLN/m2/miesiąc,
  • opłata za miejsce na parkingu podziemnym: 50-100 EUR miesięcznie,
  • opłata za naziemne miejsce parkingowe: 30-60 EUR miesięcznie.

Od czego zacząć wynajem powierzchni biurowej i czy warto skorzystać z usług doradcy?

Znalezienie powierzchni biurowej w dobrej lokalizacji pod przyszłą siedzibę to nie lada wyzwanie dla osób, które niewiele wiedzą na temat specyfiki lokalnego rynku nieruchomości biurowych. Znalezienie odpowiedniej nieruchomości to zaledwie połowa sukcesu, trzeba jeszcze zadbać o korzystne warunki  najmu, co pozwoli w przyszłości uniknąć niepotrzebnych kłopotów i wydatków.

Proces pozyskiwania powierzchni biurowej  składa się z następujących etapów:

Rekomendowany przez firmę Knight Frank scenariusz procesu poszukiwania powierzchni oraz prowadzenia negocjacji przez potencjalnego Najemcę we Wrocławiu

Uwzględniając przedstawione przez Najemcę zapotrzebowanie na powierzchnię biurową proponujemy – w celu zabezpieczenia wszystkich jego interesów i ryzyk biznesowych – prowadzenie negocjacji zmierzających do podpisania umowy najmu na okres minimum 5 lat z przysługującą Najemcy opcją jej przedłużenia na kolejne 5 lat na warunkach obowiązujących w ostatnim roku najmu. Najemca, aby mógł z niej skorzystać musi zgłosić zamiar skorzystania z niej na 12 miesięcy przed zakończeniem obowiązującej umowy najmu. Dodatkowo proponujemy wprowadzenie do umowy kolejnej opcji jednostronnej i przysługującej Najemcy  dającej mu prawo do rozwiązania umowy najmu po 3 latach jej obowiązywania. Na rynku polskim dosyć często stosowane są tego typu mechanizmy. Opcja ta pozwala Najemcy swobodnie prowadzić działania biznesowe, a w razie potrzeby umożliwi rozwiązanie umowy np. w celu zmiany lokalizacji biura, jeśli dalszy rozwój w wybranej lokalizacji nie będzie możliwy.

Ponadto  proponujemy zawrzeć w umowie klauzulę gwarantującą Najemcy urynkowienie stawek czynszu w dodatkowym okresie najmu po przedłużeniu umowy. Jest to możliwe poprzez wprowadzenie do umowy zapisu o tzw. rewizji stawki czynszowej (rent review). Daje on prawo  porównania stawek w ostatnim roku obowiązywania umowy najmu ze stawkami rynkowymi poprzez zewnętrznego arbitra/ arbitrów powołanego przez strony umowy. Jeśli okaże się, że stawki rynkowe w ostatnim roku obowiązywania umowy były  niższe niż płacone przez Najemcę, to Najemcy  przysługuje  prawo do obniżenia stawek do rynkowego poziomu w kolejnym okresie najmu, na który jest przedłużana umowa. Jeśli natomiast stawki rynkowe były wyższe niż płacone przez Najemcę, to stawki z ostatniego roku obowiązywania umowy pozostaną wiążące dla obydwu stron w przypadku przedłużenia umowy.

Praktyka rynkowa pokazuje, że warto jest poruszać się w procesie najmu powierzchni biurowych z doświadczonym na danym rynku agentem, gdyż Najemca skróci czas przeznaczony na poszukiwanie biura oraz zyska poczucie, że jego interesy będą należycie reprezentowane podczas negocjacji z Właścicielem biurowca.

Artykuł przygotowany przez partnera Invest in Wrocław – firmę Knight Frank.

kf

Partnerzy strategiczni

Partnerzy merytoryczni

Kontakt

+48 71 78 35 310
+48 71 78 35 311
office@invest-in-wroclaw.pl

Adres

Agencja Rozwoju Aglomeracji Wrocławskiej SA
Plac Solny 14
50-062 Wrocław

Copyright © 2016 Invest in Wroclaw
Realizacja i utrzymanie: Stermedia